月: 2018年1月

戸建派とマンション派の意見

家を買いたい。

そこで、問題なのが、戸建を買うか？マンションを買うか？という問題です。

最初から、「やっぱり、戸建でしょう、マンションでしょう。」と決まっている方は、OK。ご希望の物件を探しましょう。となるわけですが、悩んでいますという方には、こんな話をしています。

戸建の良さをいう人の意見。

戸建は、車庫が付いている。という点。もちろん、車庫つきの戸建である前提ですが。この車庫というのは非常に使い勝手がよい。車を所有している人にとっては大きなコストであります。そのコストを削減できるので、ここは戸建に軍配。マンションでは、駐車場権利付きの物件をのぞいて必ず車のコストがかかってきます。

そして、戸建の良い点は、管理修繕積立金がかかってこないこと。住宅ローンが終了しても払い続けないといけない管理費修繕積立金には如何なものか？という意見もある。これに対しては、戸建でも修繕は必要ですと考えるべきで、逆にマンションだと修繕積立金で屋上の防水をしたりといろいろ定期的にメンテナンスできるが、戸建は自分で決めて積み立てをしないといきなり漏水が起きたりする。そんな時に困る。ここは、イーブン。

広さの問題もあります。

戸建はやっぱり広い。マンションはやっぱり狭い。これはあります。同じ金額で暮らす費用を考えるわけですが、マンションは都心の便利な所にありまして、戸建は少し郊外と考えるべきです。となると、同じ値段で買える広さが違います。マンションであればやはり、金額的に高くなってしまいます。

資産価値の問題。

戸建とマンションでは資産価値的にはどうなのでしょうか？　私は、資産価値としてはマンションが有利だと思います。もちろん駅近という前提ではありますが、駅近マンションの場合、20年以上経つとほとんど値段が下がりません。あわよくば景気がよくなると値段が上がったりします。また、使用期間が終了してからも貸すという選択肢が残ります。もちろん戸建でも貸すという選択肢はあります。ただ、郊外に購入してしまった場合は貸すという選択肢はほとんどありません。売るという選択肢がベストだと思います。ニーズの話をすると、売却する場合、「購入ニーズ」と「投資ニーズ」の両方を考えられるのがマンションで、「購入ニーズ」しか考えられないのが戸建です。

避けなければならないのが、駅が遠かったりする郊外のマンション。資産価値的な部分で低くなります。もちろん、その分購入費用も安いのですが。潰しが効かない場合が多いのです。

安くは買ったけど、貸すに貸せない。売るには叩かれる。という状態がもっとも問題な状態となります。

しかし、賃貸よりも100倍マシです。いくら低い金額でも、住んだ利益を得た上でさらに売却・賃収の利益も生み出せるのですから。

賃貸なら、完全にアウトです。掛け捨て保険と同じく、戻ってくることはありません。

現在は、低金利です。今後、アベノミクスの影響で好景気になったとします。すると金利が上昇することも考えられます。大阪の都心のマンションは上がり続けています。

今年が低金利で購入できる最後の年かもしれません。

お見逃しなく。

賃貸と購入とどっちがいいのか？

不動産屋の答えは、当然、不動産購入推しである。

しかし、世の中の、「不動産は買っちゃだめだ！」

という人は多い。

尊敬する上念司師匠も、「不動産買わないことは神の声」という一節を述べている。

これは、ある意味正解。

まずは、この「不動産、買わないことは、神の声」

の句を紐解いていこう。

この句の意図するところは、「神の声」これがキーである。上念師匠は、ローバートキヨサキをの一句を神の声を定めている。

それは、「購入してお金を産むものが資産であり、お金を払うものが負債である」

これである。

これは、事実である。

私もロバートキヨサキ信奉者であるゆえ、神の声を信ずる。

では、

家を買うことは負債か？ それとも　資産か？

この問いに関して、上念師匠はこう答える。

「住宅ローンで借りて、住む為にお金を払うことは負債である」

と

で、不動産投資に関してはこういう。

「家賃が入れば、資産である。」

と

なるほど

と、一瞬思っただろうか？

で、この結論は、「賃貸に住め」

となる。

「買うと損する。」

という結論である。

私は、不動産業として、真っ向から反対したい。

二度言う。

真っ向から反対したい。

実は、ここで忘れてはいけないのが、

賃貸でもお金払うんだぜ。

という視点だ。

すなわち、賃貸であろうと、売買であろうと住む場所にはお金を払わないといけない。

例えば、毎月の家賃を10万円払っている人がいるとしよう。この人をAさんとする。

そして、住宅ローンに10万円払っているBさんがいるとしよう。

10年間で支払うお金は、同額の1200万円だ。

この時点では、両方とも資産ではない。

単純に支払うだけであるからだ。

つまり、「神の声」基準だと負債であると言える。

ここで言いたことは、賃貸にしても、売買にしても、住む家にはお金払うんだから同じ「負債」なんだよ。

ということ。

これが、賃貸にすると「資産」で購入すると「負債」だ、と言うのは明らかに間違っている。

で、差が出るのは、次のステップだ。

10万円支払いを続けて、20年経ったとしよう。

そして、住宅ローンの支払いを終えたとしよう。

この時点から、賃貸と売買で大きな差が出てくる。

売買の場合、「売って現金化」することができるに対して、賃貸の場合は、絶対にできない。

また、「貸して、収益化」すなわち、「負債」が、「資産」に変わるのだ。

購入の場合は、「負債を資産に変える力」があるのに対して、

賃貸の場合は、支払ったお金を「資産に」変える力はない。

これが大きな違いだ。

じゃあ、住宅ローンの途中で売ればどうなのよ。

という気持ちがあるが、それは、住宅ローンが完済できる金額で売れればそれで、プラスマイナス０だ。

つまり、賃貸と同じ。

全く同じだ。

ただ、注意しないといけないのは、オーバーローンをした場合。

オーバーローンをして物件を購入した場合、売却価格が住宅ローンの残高を下回る場合がある。

この場合は、適切な処置が必要になる。任意売却とかで、いろいろと。

任意売却の場合は、借金は残る。

これは、完全な負債だ。

通常の場合であれば、問題ない。

さらに、購入する場合にも注意点がある。

物件の価値が下がらない。

あるいは、上がる。

あるいは、同額。

ということだ。

完璧なプランはこう。

1000万円住宅ローン組んで、購入した。

10年住んだ。住宅ローンは完済した

1000万円で売れた。

なんと、手残り1000万円である。賃貸で10年住んで手残り1000万円なんてことが起こりうるか？

これが、購入の資産力だ。

しかし、世の中こううまく行かないのが常である。

そこで、なんで、住宅ローンでみんな失敗するのか？

そんな、失敗事例をたくさん紹介したいと思う。

いままでの経験で得た、様々な「失敗例」をたくさんご紹介して、

こんな道は危険だ！という話をしていきたいと思う。

住宅購入　即 負債

ではない。

踏む道を間違えなければ、「資産」となる。

でした。

→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→次回へつづく

光回線の工事をするが、そこで・・・

今日、シェアハウスの光回線の工事があるというので、立会いをしに午後3時に現地へ。

しかし、連絡があり、午後3時には間に合わない。

5時になりますとの事。

は〜

時間がないのに

このざまだ。

という事で別件の用事を済ませて、5時にまた戻る。

しかし、そこで、工事業者・・・・

これ、工事できません。

とのこと。

はぁ？

なんじゃそりゃ。

理由は、光回線を宅内に入れる穴がない。

ということ。

確かにエアコンの穴もない。

電話線も入れたあと塞いでいる。

ということで、引き込む穴作ってくさいという事。

で、再工事ということになりました。

面倒くさ。

あのさー

事前にないんか？

チェックリストとかさ

こんな状態だとできませんえ。

とか。

何回時間取らせるねん。

全く・・・。